Lorsque l’on possède un ou plusieurs terrains suffisamment vastes pour construire, il peut être intéressant de le découper pour céder des parcelles à différents acquéreurs. C’est la définition même d’un lotissement, où le propriétaire du terrain, qu’on appelle le lotisseur, divise ce dernier en plusieurs lots destinés à accueillir la construction de biens immobiliers.
Toutefois, cette procédure fait l’objet d’une réglementation stricte par le droit de l’urbanisme. En effet, la législation nécessite des autorisations d’aménagements de tout part, ainsi qu’un cahier de charge pour acheter un terrain et des règles de construction sous lesquelles sont soumises les différents acquéreurs.
Quand parle-t-on de lotissement ?
Un certificat d’urbanisme est entré en vigueur le 1er mars 2012, et définit le lotissement en citant « une opération de division du sol, en propriété ou en jouissance, réalisée en vue de bâtir ou d’acheter un terrain ». En d’autres termes, le lotissement demeure tel qu’on le connaît, c’est-à-dire un espace divisé en plusieurs lots et destiné à prendre en charge des constructions de biens immobiliers et de terrains à vendre.
Ce qui fait la différence avec l’ancienne définition réside dans le fait que la loi est plus explicite sur la possibilité qu’un lotissement soit « mono-lot », autrement dit, qu’il est défini malgré le fait de créer un seul terrain à bâtir.
En effet, ayant fait l’objet d’un débat assez animé au sein de la législation et de la commune urbaine, il est clair qu’aujourd’hui : toute division du sol réalisée en vue de terrains à bâtir, ne serait-ce qu’un seul bâtiment, entre dans le champ d’application de la réglementation du lotissement. Ici, la recherche d’un terrain associé à une promesse de vente est tenue.
Quels sont les différents types de lotissement ?
La consolidation
Elle consiste en une amalgamation qui comporte au moins 2 propriétés sur un seul terrain constructible. Elle prend opération une fois que toutes les propriétés sont inscrites au régime d’enregistrement des titres fonciers.
Le lotissement donnant sur un chemin public
Il s’agit tout simplement d’un terrain où les propriétés subdivisées ont une façade qui donne sur un chemin public existant. Dans ce sens, il est approuvé par un agent d’aménagement et nécessite des rapports sur les distances de sécurité pour l’accès à ce chemin et selon le plan local d’urbanisme.
Lotissement donnant sur un accès (autre qu’un chemin public)
L’acquéreur se voit créer un lotissement qui n’a pas de façade sur un chemin public, mais qu’on accède plutôt par une autre propriété. Dans ce cas, ce type de lotissement nécessite l’approbation au lot par le CRP et est déconseillé par la commune urbaine.
Lotissement donnant sur un nouveau chemin public
Cette situation se produit lorsqu’un promoteur crée des propriétés donnant sur un nouveau chemin, qui sera ensuite cédé à la municipalité, à titre de chemin public. Dans ce cas, le chemin sera construit selon certaines conformités et devra être approuvé par l’organisme gouvernemental.
Exemptions
Il s’agit ici de circonstances particulières, qui exemptent la proposition de lotissement d’un promoteur. En outre, il s’exerce lorsque :
- Le lotissement dispose d’une superficie d’au moins 2 ha, et donne sur une voie publique.
- Une parcelle de terrain est divisée par la présence d’une rue publique, telle qu’un chemin de fer, un lac ou une rivière.
- Il existe une servitude ou un droit de passage.
- Une partie de parcelle est la propriété de la Couronne.
Pourquoi faire un lotissement ?
Construire votre maison en lotissement se présente comme une alternative pour trouver l’emplacement adéquat et construire sereinement sur un terrain dit « constructible » (vous aurez peut-être besoin d’un contenaire). En outre, il offre des promesses de vente alléchantes, et un prix du terrain sans trop d’administration.
L’achat d’un terrain en toute sécurité, simplicité et sérénité
En termes de gestion de projet, la construction de lotissement est la solution de facilité. En effet, le lotisseur s’est déjà occupé de l’achat du terrain, de son assainissement, en ayant effectué toutes les démarches et études pour la viabilité d’une construction. Ici, nul besoin de s’occuper du bornage ou de faire des demandes administratives supplémentaires. Vous pouvez viabiliser le terrain et vous concentrer uniquement sur les dépenses liées à l’achat du terrain viabilisé (voir la marque Raviday).
Une viabilisation du terrain et des garanties
En général, on retrouve les lotissements près des grandes villes et agglomérations, et de ce fait, près des transports en commun. En ce qui concerne les facilités et le raccordement de l’habitation, le lotissement est la solution pour construire sa future maison.
Quel permis pour un lotissement ?
La création d’un lotissement s’obtient par le propriétaire, en acquérant un permis de construire et d’aménager. Il est nécessaire dès lors que le projet de construction comprend au moins deux lots constructibles, et ce, que le lotissement soit situé dans un site classé ou dans un secteur sauvegardé.
Comment concevoir un lotissement ?
La conception d’un lotissement nécessite la mise en œuvre de quelques étapes, dont :
- L’étude de faisabilité. Comme tout projet de construction, cette étape comporte la réflexion sur les conditions et la réglementation en vigueur en vue du projet. De plus, il est tout aussi important d’effectuer une analyse financière afin d’évaluer les investissements à prévoir (voir aussi les possibilités qui s’offrent à vous à Hendaye).
- Nécessiter le permis pour faire construire ou effectuer la vente d’un terrain foncier,
- Enclencher la commercialisation du lotissement,
- Déterminer les entreprises prestataires,
- Maîtriser l’ouvrage et la mise en place des équipements communs.
